가족 간 저가 매매 증여세, 부모 아파트를 전세 끼고 넘길 때 확인할 점
가족 간 저가 매매로 부모 아파트를 자녀에게 넘기면 증여세를 피할 수 있다는 60초 쇼츠를 정리했습니다. 화자가 말한 "증여 대신 저가 매매"와 "전세 끼고 매매" 구조, 화자 스스로 든 주의점 두 가지, 그리고 실제로 적용하기 전에 국세청이나 세무사에게 확인해야 할 항목까지 담았습니다.
세무 조언이 아니다. 세법과 판단 기준은 자주 바뀌므로, 실제 거래 전에는 반드시 국세청이나 세무사에게 확인해야 한다.
가족 간 저가 매매, 12억 아파트 증여 사연에서 나온 이야기
꿀팁노트 채널의 쇼츠입니다. 화자는 부모님의 12억 원 아파트를 물려받는 사연을 꺼내며 부동산 증여 대신 매매(가족 간 저가 매매), 그리고 전세 끼고 매매라는 방식을 설명합니다.
이 글에 나오는 세율, 세액, 법 조항, 비과세 조건은 모두 영상 화자의 주장입니다. 필자가 검증하거나 권하는 내용이 아닙니다. 영상 제목은 "강남 부자들만 알고 있다"는 식으로 포장했지만, 내용은 가족 간 거래 방식 하나와 주의점 둘입니다.
화자 주장 한눈에 보기
- 화자 사연: 부모님의 12억 원 아파트를 그냥 증여받으면 증여세가 3억 원 넘게 나온다고 들었다.
- 부동산 사장님에게 들었다는 방법: 증여 대신 가족 간 매매로 처리한다.
- 화자 주장: 12억 원 집을 9억 원에 팔아도 증여세가 나오지 않는다.
- 화자 주장: 여기에 전세 끼고 매매를 더하면 자녀가 실제로 줄 돈은 차액 2억 원이다.
- 화자가 든 주의점은 두 가지. 자금 흐름 흔적을 남길 것, 임대차 계약이 실제로 돌아가야 할 것.
화자의 사연
화자는 이렇게 시작합니다. "강남 부자들은 12억 아파트를 자식한테 줘도 세금 안 내는데 나는 호구처럼 3억을 넘게 토해낼 뻔했다."
부모님이 평생 피땀 흘려 마련한 12억 원 아파트를 나중에 물려주고 싶어 하셨다고 합니다. 그런데 그냥 증여하면 증여세만 3억 원이 넘는다며 며칠째 고민하셨다고요. 자막 원표기는 "피담을려"인데 문맥상 "피땀 흘려"로 읽었습니다.
화자는 결혼 준비로 신혼집을 보러 다니다 부동산 사장님에게 이 이야기를 꺼냈습니다. 사장님이 픽 웃으면서 이렇게 말했다고 합니다. "이 동네 부모들은 자식한테 아파트 물려줄 때 그냥 안 줘요."
화자가 말한 방법 ① 증여 대신 가족 간 저가 매매
방법은 증여가 아니라 매매로 처리하는 것이라고 합니다. 저가 매매는 시가(시장에서 거래되는 가격)보다 싸게 사고파는 것을 말합니다.
화자가 내세운 근거는 이렇습니다.
- 상속세 및 증여세법에 가족끼리 시가에서 3억 원까지 싸게 파는 것은 증여로 보지 않는다고 명시돼 있다.
- 12억 원 집은 "30% 기준이 정확히 3억"이라서, 12억 원 집을 9억 원에 팔아도 증여세가 한 푼도 안 나온다.
- 부모님이 1주택자라면 양도세도 비과세로 처리할 수 있다.
모두 화자의 주장입니다. 영상에 조문 번호나 적용 요건은 나오지 않습니다. 양도세 비과세 조건을 말한 부분은 자막이 "12억이야 매매 차이게는"으로 찍혀 [불명]입니다. 문맥상 "12억 이하 매매 차익에는"으로 보이지만 확정하지 않았습니다.
숫자 하나는 짚어 둡니다. 12억 원의 30%는 3억 6천만 원입니다(필자 계산). 화자가 말한 "30% 기준이 정확히 3억"과 맞지 않으니, 이 부분은 그대로 받아들이기 전에 확인해야 합니다. 법 해석이 아니라 단순 산수 확인입니다.
화자가 말한 방법 ② 전세 끼고 매매
화자는 9억 원도 큰돈이라 "전세 끼고 매매"를 같이 쓴다고 말합니다. 전세 끼고 매매는 집을 사면서 기존 세입자의 전세보증금을 넘겨받아, 매매대금에서 그만큼 덜 내는 방식입니다.
화자가 말한 구조는 이렇습니다.
- 부모님이 12억 원 집을 자녀에게 9억 원에 판다.
- 부모님은 그 집에 7억 원 전세로 그대로 산다.
- 매매대금 9억 원과 전세보증금 7억 원이 상쇄되므로, 자녀가 실제로 줄 돈은 차액 2억 원이라고 화자는 말합니다.
화자가 말한 주의점 두 가지
첫째, 자금 흔적을 확실히 남긴다
자녀가 내는 2억 원의 자금 출처와 전세금 7억 원의 이체 흔적을 확실히 남기라고 합니다. 자막 원표기는 "개체 흔적"이고, 문맥상 이체 흔적으로 읽었습니다.
둘째, 임대차 계약이 실제로 굴러가야 한다
부모가 계속 사는 구조는 국세청이 우회 증여로 의심한다고 화자는 말합니다. 그러니 임대차 계약이 실제로 굴러가야 한다는 것. 자막에는 "우회 증요"로 찍혀 있습니다.
화자가 실제로 권한 것
위 두 가지 주의점이 영상에서 화자가 "조심할 것"이라며 명시한 내용의 전부입니다.
따라 할 단계는 나오지 않습니다. 매매계약과 전세계약을 어떤 순서로 쓰는지, 무엇을 어디에 신고하는지, 증여세 3억 원이 어떻게 계산됐는지, 양도세 비과세 요건이 무엇인지, 취득세 같은 다른 세금은 어떤지 모두 60초 안에 없습니다.
근거로 든 법 조항은 화자의 말이고, 핵심 숫자 하나는 산수부터 맞지 않습니다. 화자 스스로도 국세청이 우회 증여로 의심할 수 있다고 했습니다.
영상에 없는 배경 (편집자 정리)
여기부터는 영상에서 다루지 않은 내용입니다. 실제로 따라 해보려면 알아야 하는 것들을 따로 정리했습니다. 세율이나 기준 금액은 바뀔 수 있어 이 글에 적지 않았습니다. 아래는 상담 전에 알아 두면 좋은 개념과 확인 목록입니다.
증여, 매매, 저가 양수의 차이
- 증여: 대가 없이 재산을 넘기는 것. 받는 사람이 증여세를 냅니다.
- 매매: 값을 치르고 사고파는 것. 판 사람은 차익에 대해 양도소득세를, 산 사람은 취득세를 냅니다.
- 저가 양수: 시가보다 싸게 사는 것. 가족처럼 가까운 사이에서는 싸게 산 만큼을 증여로 볼 수 있는지 따로 따집니다.
화자가 말한 "3억까지는 증여로 안 본다"는 이 세 번째 판단에 관한 이야기입니다. 실제 기준은 시가 대비 비율과 금액을 함께 보는 방식으로 알려져 있어, 화자 설명처럼 단순하지 않을 수 있습니다. 정확한 기준은 국세청 안내나 세무사를 통해 확인해야 합니다.
증여세만 보면 놓치는 세금
가족 간 매매는 증여세 하나로 끝나지 않습니다.
- 양도소득세: 가족에게 시가보다 싸게 판 경우, 세무서가 판 가격이 아니라 시가를 기준으로 양도소득을 다시 계산할 수 있는 규정이 따로 있습니다. 1주택자 비과세도 보유·거주 기간과 고가 주택 기준 같은 요건이 있고, 그 기준은 여러 차례 바뀌어 왔습니다.
- 취득세: 자녀는 집을 사는 사람이므로 취득세를 냅니다. 가족 간 거래는 취득세를 계산하는 기준 가격도 따로 따질 수 있어 관할 시·군·구청이나 세무사에게 확인해야 합니다.
- 자금출처 조사: 자녀가 낸 2억 원이 어디서 났는지 설명할 수 있어야 합니다. 부모에게 받은 돈이라면 그 자체가 증여가 됩니다.
시가는 어떻게 정해지나
아파트는 보통 같은 단지, 비슷한 면적의 최근 거래 가격을 기준으로 시가를 봅니다. 국세청 홈택스에는 상속·증여 재산을 스스로 평가해 볼 수 있는 메뉴가 있고, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래 가격을 확인할 수 있습니다. 내가 생각한 시가와 세무서가 보는 시가가 다르면 계산 전체가 달라집니다.
전세 끼고 매매를 할 때 남겨 둘 것
화자가 말한 "임대차 계약이 실제로 굴러가야 한다"를 서류로 옮기면 이렇습니다.
- 주변 전세 시세에 맞는 보증금으로 정식 임대차 계약서를 씁니다.
- 보증금은 실제로 계좌 이체하고 이체 내역을 보관합니다.
- 전입신고와 확정일자를 받습니다.
- 계약 만기와 갱신도 일반 임대차처럼 처리합니다.
세무 상담 전에 준비할 것
- 아파트 주소, 면적, 최근 같은 단지 실거래가 자료
- 부모님의 보유 주택 수, 취득 시기와 취득 가격, 실제 거주 기간
- 자녀의 소득 자료와 매수 자금 계획(대출, 저축 등)
- 생각하는 매매가와 전세보증금
국세청 국세상담센터(전화 126)에서 일반 상담을 받을 수 있고, 실제 거래 구조를 짜는 일은 세무사와 함께하는 편이 안전합니다.
자주 묻는 질문
가족 간 저가 매매는 증여세가 안 나오나요?
일정 범위 안에서는 증여로 보지 않는다는 규정이 있다고 알려져 있지만, 기준은 화자 설명보다 복잡할 수 있습니다. 화자는 "3억 원까지"와 "30% 기준"을 함께 말했는데, 12억 원의 30%는 3억 6천만 원이라 숫자부터 맞지 않습니다. 실제 적용 여부는 국세청이나 세무사에게 확인해야 합니다.
부모님 집을 9억에 사고 7억 전세를 주면 2억만 내면 되나요?
화자의 계산으로는 매매대금 9억 원과 전세보증금 7억 원이 상쇄돼 차액 2억 원을 낸다는 구조입니다. 다만 2억 원의 자금 출처, 양도소득세, 취득세가 따로 문제될 수 있고, 화자 스스로 국세청이 우회 증여로 의심할 수 있다고 했습니다.
부모가 계속 사는데 전세 계약을 하면 문제가 되나요?
형식만 갖춘 계약이라면 문제가 될 수 있습니다. 화자도 임대차 계약이 실제로 굴러가야 한다고 강조했습니다. 시세에 맞는 보증금, 실제 이체, 전입신고와 확정일자처럼 진짜 임대차라는 증거를 남겨야 합니다.
가족 간 부동산 거래 세금은 어디에 물어보나요?
국세청 국세상담센터(126)나 홈택스 상담에서 일반적인 기준을 물어볼 수 있습니다. 거래 구조를 실제로 짜야 한다면 세무사와 상담하는 것이 안전합니다. 세법은 자주 바뀌므로 상담 시점의 기준으로 다시 확인하세요.
이 글은 유튜브 자동 자막 기반(빠른 모드)으로 정리했고 화면은 대조하지 못했습니다. 꿀팁노트 채널의 60초 쇼츠이며, 세율·세액·법 조항·비과세 조건은 모두 화자의 주장입니다. 참고용이며 실제 세금은 세무 전문가와 상담하세요. 세법은 바뀔 수 있습니다.
출처: youtube.com/…