일본 빈집 사업 사례 5곳, 공사비 안 받고 빈집 고치는 구조

일본 빈집 사업 사례 다섯 곳을 다룬 영상을 정리했습니다. 이 가운데 집주인에게 공사비를 받지 않는 곳은 아키사포와 카리아게 두 곳으로, 회사가 먼저 돈을 쓰고 나중에 임대·구독으로 회수하는 구조입니다. 닛포니아처럼 낡은 민가를 아예 매수해서 고치는 모델, 마을 전체를 호텔로 쓰는 모델, 빈집 구독 서비스까지 돈이 도는 방식을 회사별로 나눠 보고, 한국에서 비슷한 구조를 검토할 때 확인할 제도도 덧붙였습니다.

해외 사례 소개일 뿐 특정 사업이나 투자를 권하는 글이 아닙니다. 아래 건수·비율·금액은 모두 영상 진행자가 말한 숫자입니다.

일본 빈집 900만 호, 출발점이 된 통계

진행자는 통계부터 꺼냅니다. 2023년 일본 총무성 주택·토지 통계조사 기준으로 빈집이 900만 2천 호, 빈집 비율은 13.8%라고 합니다. 1993년 이후 30년 만에 약 2배가 됐다는 겁니다.

이 중에서 임대용, 매각용, 세컨드하우스 목적을 빼고 나면 사실상 방치된 빈집이 약 390만 호. 이런 집은 화재와 붕괴, 범죄의 위험 때문에 일본에서 "부동(負動)산" 취급을 받아왔습니다. 움직이지 않는 재산(不動産)이 아니라 마이너스(負) 재산, 즉 자산이 아니라 짐이라는 말장난입니다.

그런데 이걸 저평가된 공간자본으로 다시 읽은 회사들이 있다는 것이 영상의 출발점입니다. 진행자는 지방 소멸과 구도심 공동화를 먼저 겪은 일본 사례 중에서 한국에 시사점이 큰 것들을 골랐다고 밝힙니다.

다섯 곳을 가르는 기준, 점(点)이냐 면(面)이냐

진행자는 다섯 회사를 두 갈래로 나눕니다.

• 점(点) 단위: 집 한 채를 고쳐 쓰는 모델. 아키사포, 카리아게.
• 면(面) 단위: 마을이나 상점가 전체를 하나로 묶는 모델. 세카이 호텔, 닛포니아, 어드레스.

면 단위 모델은 이탈리아에서 유래한 분산형 호텔(알베르고 디퓨소, 마을의 빈집 여러 채를 객실로 나눠 쓰는 숙박 방식) 개념을 일본식으로 고도화한 것이라는 설명입니다.

점 단위 1, 아키사포(アキサポ) / 주식회사 젝트원

2016년부터 전개한 빈집 해결 서비스입니다. 진행자에 따르면 지금까지 700건 이상을 해결했고, 제5회 일본 서비스 대상에서 국토교통대신상을 받았습니다.

대표 오카와 미키오의 이력도 소개됩니다. 2008년 서브프라임·리먼 사태로 상장을 코앞에 둔 회사를 잃었고, 이듬해인 2009년 도쿄 시부야에서 젝트원을 다시 세웠습니다.

아키사포의 돈의 흐름

영상이 설명한 순서 그대로 옮기면 이렇습니다.

1. 소유자에게서 빈집을 3~15년 빌린다.
2. 리노베이션 비용은 회사가 전액 부담한다. 소유자 부담은 없다.
3. 고친 집을 전대(서브리스, 빌린 집을 다시 남에게 빌려주는 것)해 입주자를 모으고, 임대 수익 일부를 소유자에게 준다.
4. 계약이 끝나면 가치가 오른 건물과 임대 수익 100%가 소유자에게 돌아간다.

집주인 입장에서 내는 돈이 없다는 게 이 구조의 핵심입니다. 회사는 계약 기간 동안의 전대 수익으로 공사비를 회수합니다.

왜 통했나, 87.7%와 70%

아키사포 빈집연구소가 전국 빈집 소유자 1,000여 명에게 물은 결과가 인용됩니다.

• 87.7%는 "의사결정에 관여할 수 있다"고 답했다.
• 그런데 70% 이상은 "적어도 1년은 방치하거나 현상 유지하겠다"고 답했다.

권한이 있는데도 안 움직인다는 뜻이죠. 이유는 두 가지로 나왔습니다. 내부에 남은 짐을 치우는 번거로움, 그리고 활용 방법에 대한 지식과 정보 부족. 소유자들이 가장 원한 해결책은 "믿을 수 있는 곳에 전부 맡기는 것"이었습니다.

돈이 없어서 못 고친 게 아니라 귀찮고 몰라서 안 고쳤다는 진단. 아키사포 모델은 그 지점을 겨눕니다.

사례 세 개

가장 자세히 소개되는 건 도쿄 나카로쿠고의 옛 건강기능식품 창고입니다. 골목 안쪽이라 눈에 띄지 않고 10년 넘게 방치된 악성 매물이었죠. 여기서 발상을 뒤집습니다. 시인성이 나쁜 게 단점이 아니라 장점인 손님이 있다는 것.

• 대형 바이크 소유주는 오히려 눈에 안 띄는 보관 장소를 선호한다.
• 그래서 프라이빗 차고로 바꿨고, 오픈 직후 만차를 기록했다고 한다.

나머지 두 사례는 짧게 언급됩니다.

• 도쿄 분쿄구 유시마, 50년 넘은 4층 빈집 → 숙박시설 '비스크 파크 유시마'.
• 치바현 마쓰도시, 25년 된 단독주택 → 아동발달지원시설 '스텝업'.

점 단위 2, 카리아게(カリアゲ) / 주식회사 루비스

창업자 후쿠이 노부유키의 경로는 곧게 뻗은 길이 아닙니다. 대학 중퇴 후 3년 반 니트 생활, 목공소 취업, 미국 중고가구 수입과 수리, 부동산 회사 근무. 그 끝에 2005년 루비스를 세웠고 2015년 카리아게를 내놨습니다.

타깃이 뾰족하다

아무 빈집이나 받지 않습니다. 조건이 둘입니다.

• 지은 지 30년 이상
• 1년 이상 공실

일부러 악성 물건만 노린다는 거죠. 진행자의 해석은 이렇습니다. 1년 넘게 방치했다는 건 소유자가 이미 자포자기한 상태라는 신호고, 그래서 협상이 된다는 겁니다.

월세의 10%를 보증하는 계약

카리아게 쪽 조건은 아키사포보다 구체적으로 나옵니다. 진행자의 설명은 이렇습니다.

• 리노베이션 후 예상 임대료의 최대 3년 반치까지 공사비를 회사가 전액 부담한다.
• 계약 기간은 6~8년. 입주자 모집과 임대 관리까지 회사가 맡는다.
• 공사 후 약 한 달 유예를 두고, 2개월째부터 월 임대료의 10%를 보증 임대료로 소유자에게 지급한다.
• 공실이 나거나 임차인이 월세를 밀려도 이 금액은 루비스가 보장한다.

소유자가 받는 건 월세 전액이 아니라 10%입니다. 대신 공사비도 안 내고 공실 위험도 안 집니다. 회사는 나머지 90%로 공사비를 회수하고 이익을 남기는 구조로 읽힙니다.

일부러 덜 고친다

차별점으로 첫손에 꼽히는 건 리노베이션을 끝까지 하지 않는다는 점입니다. 입주자가 선반을 달거나 바닥을 깔 수 있게 DIY 여백을 남겨두고, 이게 젊은 층에게 먹혔다고 합니다. 공사비를 줄이는 효과도 함께 있습니다.

플랫폼으로 넘어간 지점

문의가 쏟아지면서 직접 시공으로는 감당이 안 됐다고 합니다. 그래서 '카리아게 재팬'이라는 별도 법인이자 플랫폼을 만들었습니다. 노하우와 서브리스 금융 모델을 전국 부동산·시공업체에 프랜차이즈로 공유하는 구조입니다.

대기업 협업도 나옵니다. 게이큐 전철과 '카리아게 게이큐 연선 프로젝트'를 출범해 요코하마 남부, 요코스카, 미우라시 등 철도 노선 주변 빈집을 집중적으로 빌려 카페와 주거로 재생했다는 내용입니다.

면 단위 1, 세카이 호텔 / 쿠즈라 주식회사

여기서부터는 건물 한 채가 아니라 동네 단위입니다.

무대는 히가시오사카 후세역 인근 상점가. 한때 700여 개 점포가 있었지만 1990년대 교통망이 확충된 뒤 반토막이 나면서 '셔터도리(가게 셔터가 내려진 채 비어 있는 상점가)'가 됐습니다.

기획자 야노 코이치는 19살에 부동산업에 들어와 24살이던 2007년 첫 창업을 했고, '마을이 곧 호텔(町ごとホテル)'이라는 모델을 고안했습니다.

반대가 아니라 환영을 받은 이유

다른 지역에서는 "동네가 시끄러워진다"며 반대가 심했다고 합니다. 후세는 달랐습니다. 상인들이 오히려 매달렸고, 어떤 건물주는 임대료도 받지 않고 건물을 내줬다는 대목이 나옵니다.

구조

• 1.8km 시장 골목 전체가 호텔 복도다.
• 프런트는 옛 여성복 가게의 레트로 간판을 그대로 살렸다.
• 객실은 다방, 지물포, 과자점, 물리치료원이던 빈 건물을 고쳐 만들었다.

파란 카드 하나, '세카이 패스'

핵심 장치는 숙박객에게 주는 파란 카드입니다. 목에 걸고 다니면 제휴 상점이 "우리 손님이구나" 하고 알아보고, 스태프가 관광객과 현지인을 이어준다고 합니다. 호텔 안에 상점가를 넣은 게 아니라 상점가 안에 호텔을 흩뿌린 셈이죠.

영상이 밝힌 숫자

• 2018년 개점 첫해 숙박객 310명.
• 2023년, 고치현 다카오카 지점을 더해 5,400여 명. 첫해의 18배라고 한다.
• 2025년 1만 명 돌파.
• 객실 가격대는 1박 3천 엔 캡슐형부터 4만 엔대 독채까지.

여기에 1박당 200엔을 적립하는 '소셜 굿 200' 캠페인으로 지역 아이들 교육 지원에 재투자한다는 설명이 붙습니다. 매출이나 수익률은 영상에 나오지 않습니다.

면 단위 2, 닛포니아(NIPPONIA) / 주식회사 노트

진행자가 말한 규모는 2026년 4월 누적 기준으로 전국 18개 지역, 234동을 재생해 340실입니다.

창업자 후지와라 다케시는 맨해튼 칼리지 유학 후 2001년부터 도쿄와 오사카의 IT기업에서 마케팅과 컨설팅을 했습니다. 2009년 회사를 그만두고 고향 단바사사야마로 돌아왔고, 2016년 주식회사 노트를 설립했습니다.

진짜 차별점은 건축이 아니라 금융

진행자가 가장 길게 설명하는 대목입니다. 문제 자체가 돈 문제거든요.

• 100년 넘은 민가는 개보수비가 크고 공사 도중 추가 공사가 잦다.
• 그런데 은행의 담보 평가는 낮게 나온다.
• 즉 돈이 제일 많이 드는 물건에 돈이 제일 안 빌려진다.

노트는 '닛포니아 코먼스 파트너스'라는 법인을 통해 계산법을 바꿨습니다. 단기 숙박 현금흐름만 보던 방식을 버리고, 지역 고용 창출과 상점 소비, 부동산 가치, 문화적 신용도 회복분까지 정량화해 복합 ROI(투자 대비 수익률)를 산출했다는 겁니다.

그 숫자를 근거로 자회사를 세우고 관광활성화 펀드와 현지 다지마 은행에서 투자·대출을 받았습니다. 복합 ROI를 어떤 식으로 계산했는지, 실제 수익률이 얼마인지는 영상에 나오지 않습니다.

거점으로는 효고현 단바사사야마 성하마을, 미에현 이세시 가와사키, 야마나시현 고스게 마을, 이즈모 대사 몬젠마치 등이 언급됩니다.

면 단위 3, 어드레스(ADDress) 빈집 구독

매월 구독료를 내면 전국 수백 개 빈집을 오가며 '다거점 생활'을 하는 서비스입니다.

창업자 사베토 다카시는 2000년 가이악스에 입사해 20년간 홍보와 신규사업, 셰어하우스 운영을 경험했다고 소개됩니다. 2016년 공유경제협회를 설립해 사무국장을 맡았고 내각관방, 총무성, 경제산업성 위원으로 정책에도 관여했습니다.

아이디어가 나온 자리는 2018년 '21세기의 참근교대 프로젝트' 워크숍이었고, 그해 바로 창업했습니다.

모델

• 소유주가 집을 임대해 주면 어드레스가 리노베이션한다.
• 침구, 가구, 와이파이, 광열비까지 갖춰 놓는다.
• 회원은 티켓형 플랜을 결제하고 전국의 집을 예약해 머문다.

진행자가 밝힌 규모는 창업 7주년인 2025년 기준 국내외 300개 이상 거점. 팬데믹 이후 재택근무가 일상이 되면서 회원이 10배 이상 늘었다고 합니다.

'야모리(家守)'라는 사람

이 서비스의 핵심 차별점으로 꼽히는 건 시설이 아니라 사람입니다.

• 거점마다 현지 주민이나 적극적인 회원을 야모리로 임명한다.
• 20대부터 80대까지 있고, 본업을 유지한 채 부업으로 청소·세탁·비품 관리를 맡는다.
• 진짜 역할은 관리인이 아니라 커뮤니티 매니저다. 숨은 맛집을 소개하고, 마을 모임과 축제에 회원을 끼워 넣는다.

진행자가 인용한 어드레스 리포트의 수치는 이렇습니다.

• 회원의 54.3%가 같은 지역을 재방문했다.
• 46.6%가 현지 주민 10명 이상과 교류했다.
• 10.9%가 농업이나 상업 같은 생산활동에 직접 참여했다.

숙박업 지표라기보다 관계 지표에 가깝습니다.

다섯 사례 비교표

회사	단위	공사비 부담	수익 회수 방식
아키사포	점	회사 전액	3~15년 전대 수익
카리아게	점	회사(예상 임대료 최대 3년 반치까지)	6~8년 전대, 소유자에 월세 10% 보증
세카이 호텔	면	영상에 명시 없음	상점가 분산형 숙박
닛포니아	면	매수 후 개보수, 펀드·은행 조달	숙박 + 지역 파급효과를 근거로 한 투자 유치
어드레스	면	어드레스가 리노베이션	회원 구독료

영상이 남긴 결론

영상에는 "이렇게 하세요"라는 실행 지시가 없습니다. 클릭 순서도, 신청 창구도, 계약서 양식도 나오지 않습니다. 사례 해설이거든요.

마무리는 이렇게 정리됩니다.

• 소유 중심이던 공간 개념이 구독과 경험으로 넓어지는 지금, 이 '빈집 연금술'이 한국 부동산·라이프스타일 시장에서도 매력적인 전략이 될 수 있다.
• 발상을 바꾸면 사업가에게 기회가 될 수 있다는 가능성 차원의 마무리입니다.

편집자 관찰을 하나 덧붙이면, 다섯 사례를 나란히 놓고 보면 소유자의 초기 비용과 번거로움을 회사가 대신 떠안고 그 공간에 서사와 관계를 입혀 수익을 만든다는 얼개가 반복됩니다. 영상이 마무리에서 이렇게 묶어 말하지는 않습니다.

영상에 없는 배경 (편집자 정리)

여기부터는 영상에서 다루지 않은 내용입니다. 실제로 따라 해보려면 알아야 하는 것들을 따로 정리했습니다. 법령·제도는 개정될 수 있으니 실제 검토 단계에서는 관할 지자체와 전문가 확인이 필요합니다.

한국에서 전대(서브리스) 모델을 할 때

아키사포·카리아게 구조의 뼈대는 "빌린 집을 고쳐서 다시 빌려주는 것"입니다. 한국 민법은 임대인(집주인)의 동의 없이 전대하는 것을 금지하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 합니다. 그래서 이 구조를 쓰려면 계약서에 전대 동의, 공사 범위, 원상복구 의무를 없애거나 줄이는 조항, 계약 종료 시 개량한 부분의 귀속을 명시해 두는 것이 기본입니다.

숙박으로 쓸 때

세카이 호텔·닛포니아처럼 빈집을 숙박시설로 쓰려면 숙박업 관련 인허가가 필요합니다. 한국에서는 지역과 운영 형태에 따라 외국인관광 도시민박업, 농어촌민박업, 한옥체험업, 일반 숙박업 등 적용되는 제도가 다르고 소방·건축 기준도 따라옵니다. 공유숙박 규제는 자주 바뀌니 시작 전에 관할 시·군·구청에 먼저 문의하는 편이 안전합니다.

빈집 정보를 찾는 곳

한국에도 빈집 실태조사와 정비 사업을 지자체가 맡고 있습니다. 관련 법으로는 도시 지역의 "빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법", 농어촌 지역의 "농어촌정비법"이 있습니다. 지자체마다 빈집 정비 지원금이나 빈집 활용 사업(청년 주거, 마을 호텔 등)을 운영하는 경우가 있으니, 관심 지역 지자체 누리집에서 "빈집"으로 검색해 공고를 확인합니다.

사례를 판단할 때 볼 것

• 소유자가 "귀찮아서" 방치했는지, "권리관계가 복잡해서" 방치했는지. 상속인이 여럿이거나 소유자 연락이 안 되는 빈집은 아키사포식 계약 자체가 어렵습니다.
• 공사비 회수 기간 동안 공실이 났을 때 누가 손실을 지는지. 카리아게는 회사가 집니다.
• 숫자로 검증된 수익률이 있는지. 이 영상의 다섯 사례 모두 수익률은 제시되지 않았습니다.

이 숫자들을 읽는 법

이 글의 숫자는 전부 진행자가 영상에서 말한 것입니다. 700건도, 87.7%도, 월세 10% 보증도, 310명에서 1만 명도, 234동 340실도, 300개 거점과 54.3%도 마찬가지입니다. 영상은 각 회사의 공시나 IR 자료를 제시하지 않았고, 이 글에서도 따로 검증하지 않았습니다. 인용하실 거라면 "영상에서 진행자가 밝힌 수치"로 귀속하시는 편이 안전합니다.

일본 제도 위에서 굴러가는 모델이라는 점도 짚어둘 만합니다. 전대 허용 여부, 임대차 관련 규제, 숙박업 인허가 같은 국내 조건은 영상에서 다루지 않습니다. 같은 구조가 한국에서 그대로 성립한다고 읽을 근거는 이 영상에 없습니다.

자주 묻는 질문

일본 빈집 사업은 어떻게 돈을 버나요?

영상 속 회사들은 크게 세 가지로 법니다. 빌린 빈집을 고쳐 다시 빌려주는 전대 수익(아키사포·카리아게), 빈집을 숙박시설로 바꾼 숙박 수익(세카이 호텔·닛포니아), 회원 구독료(어드레스)입니다. 각 회사의 실제 수익률은 영상에 나오지 않았습니다.

집주인이 공사비를 안 내도 되는 이유는 무엇인가요?

회사가 공사비를 먼저 내고, 계약 기간 동안의 임대 수익으로 회수하기 때문입니다. 대신 카리아게의 경우 소유자는 월세 전액이 아니라 10%만 받습니다. 공실 위험을 회사가 지는 대가입니다.

한국에서도 같은 빈집 사업을 할 수 있나요?

영상은 한국에서 성립하는지를 다루지 않습니다. 한국에서는 전대에 집주인 동의가 필요하고, 숙박으로 쓰려면 지역별 숙박업 인허가를 받아야 합니다. 구조를 참고하되 법률·인허가는 관할 기관과 전문가에게 확인해야 합니다.

일본 빈집은 몇 채나 되나요?

영상이 인용한 2023년 일본 총무성 주택·토지 통계조사 기준으로 900만 2천 호, 빈집 비율 13.8%입니다. 임대·매각·세컨드하우스용을 뺀 사실상 방치 빈집은 약 390만 호라고 합니다.

빈집 사업에 투자하면 수익이 나나요?

보장할 수 없습니다. 이 영상은 해외 사례 소개이고 수익률 자료는 제시되지 않았습니다. 빈집은 공사비 초과, 공실, 권리관계 문제 같은 위험이 크니 개별 물건마다 따로 따져 봐야 합니다.

이 글은 자동 자막 기반(빠른 모드)으로 정리했고, 영상 화면은 대조하지 못했습니다. 한국 제도 관련 내용과 비교표는 영상에 없는 편집자 정리입니다. 고유명사 몇 개는 자막 오인식이 의심됩니다. 후지와라 다케시는 자막에 "후지와리"로 나왔고, 사베토 다카시와 쿠즈라 주식회사는 표기를 확정하지 못했으니 정확한 표기는 원 영상에서 확인해 주세요. 원 영상은 Ladder Game 채널의 1242초 분량입니다.

출처: youtu.be/…